Memorial descritivo: o que é e como fazer

Memorial descritivo é o documento que descreve com o que a obra vai ser construída: os materiais, as especificações e os acabamentos de cada etapa, da fundação à pintura. O projeto mostra a forma; o memorial diz o que vai em cada parte dela.

Para a construtora, ele tem duas funções práticas. Antes da obra, fecha com o cliente o que foi vendido. Durante a obra, diz para a equipe e para o comprador o que precisa ser comprado e instalado. Um memorial vago falha nas duas.

Para que ele serve

• Contrato com o cliente. Anexado ao contrato, define o padrão de entrega. "Porcelanato" não é padrão; "porcelanato 60×60 retificado, marca de referência X, linha Y, ou similar aprovado" é.
• Orçamento. O memorial é a base para orçar o acabamento. Sem ele, cada orçamentista imagina uma casa diferente.
• Financiamento e aprovação. Bancos costumam pedir memorial no financiamento habitacional, e algumas prefeituras pedem na aprovação. Os modelos e exigências variam: confira com o banco e a prefeitura. Se a obra é financiada, veja também o post sobre MCMV e financiamento.
• Compras. O comprador não precisa perguntar qual torneira comprar.

Como organizar o documento

Siga a ordem de execução da obra. Ela facilita a leitura e casa com o orçamento por etapas. Uma estrutura comum:

1. Identificação: obra, endereço, cliente, área, responsável técnico.
2. Disposições gerais: normas seguidas, quem aprova substituições, como tratar divergência entre projeto e memorial.
3. Serviços preliminares: limpeza, locação, canteiro, ligações provisórias.
4. Fundação e estrutura.
5. Alvenaria e vedações.
6. Cobertura e impermeabilização.
7. Instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias.
8. Esquadrias, vidros e ferragens.
9. Revestimentos de piso, parede e forro.
10. Pintura.
11. Louças, metais e acessórios.
12. Serviços complementares e limpeza final.

Como escrever um item que não vira briga

Cada item bom responde quatro perguntas: o quê, qual especificação, onde e qual referência. Compare:

Genérico	Bem escrito
Piso cerâmico nas áreas molhadas.	Banheiros, cozinha e área de serviço: piso cerâmico esmaltado PEI 4, 45×45 cm, assentado com argamassa colante tipo AC-II e rejunte cinza. Marca de referência X, linha Y, ou similar aprovado pela fiscalização.
Janelas de alumínio.	Janelas de correr em alumínio anodizado branco, vidro liso 4 mm, dimensões conforme quadro de esquadrias do projeto de arquitetura.
Pintura de boa qualidade.	Paredes internas: selador, duas demãos de massa corrida PVA e duas demãos de tinta látex acrílica fosca, cor a definir pelo cliente até a etapa de reboco.

Repare no último exemplo: ele também diz até quando o cliente escolhe a cor. Prazo de decisão do cliente é uma das coisas mais úteis que um memorial pode trazer.

Memorial e orçamento precisam bater

Exemplo ilustrativo: o memorial diz "porcelanato 60×60 retificado" e o orçamento foi feito com cerâmica a R$ 45/m². Em 90 m² de piso, se o porcelanato escolhido custar R$ 95/m², a diferença só no material passa de R$ 4.500, sem contar a mão de obra de assentamento, que costuma ser mais cara. Ou o memorial muda, ou o orçamento muda. Deixar os dois divergentes é garantir um prejuízo ou uma briga.

Por isso monte o memorial antes de fechar o preço, na fase de planejamento da obra, e revise os itens que mais pesam no custo.

Quando mexer no memorial

Depois de assinado, o memorial só muda por acordo escrito. O cliente quer trocar o piso? Registre a troca, a diferença de valor e o efeito no prazo, e anexe ao contrato. A mesma regra vale quando um produto sai de linha e você precisa propor um equivalente.

Dentro da empresa, porém, o memorial deve ser revisado a cada obra. Anote o que deu problema: o item que gerou reclamação, a especificação que a equipe entendeu errado, o produto que atrasou. Na obra seguinte, o modelo já vem melhor. Com três ou quatro obras, você tem um memorial padrão por tipo de obra que poupa horas de redação e evita os mesmos esquecimentos.

Erros comuns

• Copiar o memorial da obra anterior sem revisar. A casa nova tem outra cobertura e outro cliente.
• "Ou similar" sem regra. Diga quem aprova a substituição e que a equivalência é técnica.
• Contradizer o projeto. Defina no texto o que vale quando os dois divergirem.
• Esquecer o que não está incluído. Item que o cliente pode achar que vem junto (box, armários, luminárias) precisa aparecer como excluído.

Como fazer no Prumo

O Prumo não gera o documento do memorial descritivo, mas ajuda a mantê-lo coerente com a obra. Nos templates de etapas (Configurações › Obras), o administrador pode cadastrar os materiais do memorial de cada etapa, com material, marca de referência, especificação e valor de referência, para servir de padrão às próximas obras do mesmo tipo. O arquivo do memorial assinado fica na aba Anexos da obra, e pode ser marcado como visível no Portal do Cliente, onde o cliente consulta os documentos que você compartilhar. Veja o passo a passo dos templates no guia de configurações de obras.

Tudo o que o memorial não diz, o cliente imagina. E ele sempre imagina o mais caro.

Perguntas frequentes

O que é memorial descritivo de obra?

É o documento que descreve, etapa por etapa, os materiais, as especificações e os acabamentos da obra. Complementa os projetos: o desenho mostra onde, o memorial diz com o quê.

Quem faz o memorial descritivo?

Normalmente o responsável técnico pelo projeto ou pela obra, engenheiro ou arquiteto. Em obra de construtora, é comum a equipe técnica montar e o cliente aprovar e assinar junto com o contrato.

O memorial descritivo é obrigatório?

Depende do uso. Bancos costumam pedir em financiamento, e prefeituras podem pedir na aprovação do projeto. Mesmo quando não é exigido, ele protege a construtora e o cliente. Confira as exigências da prefeitura e do banco no seu caso.

O que é "ou similar" no memorial descritivo?

É a permissão para usar outro produto com desempenho e qualidade equivalentes à marca de referência. Para evitar discussão, deixe escrito quem aprova a troca e que a equivalência é técnica, não só de preço.

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